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一线土地曲高和寡 二三线土地低价受宠

  • 发布时间:2014-12-23 15:29
  • 来源:中国经济时报
  • 浏览量:1814
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    随着楼市成交低迷,开发商资金链日益紧绷,近期频频传出土地流拍的消息,表现出开发商陷入“钱荒”后,拿地愈发谨慎。
    据不完全统计,自去年10月以来的半年时间内,全国土地市场流拍达40幅,即便成交也大多是以底价,超出底价成交者寥寥无几。从“地王”到“流拍”,喧嚣尘上的土地市场开始理性沉淀,土地价格也因此成“自由落体”。
 
    地价回落
    今年3月,中国35个大中城市和25个热点城市招拍挂市场共成交土地345宗,比2月增长了79%;成交面积1616公顷,比上月增长了67%,成交总价253亿元,平均地面地价1562元/平方米,比上月下跌了43%。
    整体来看,3月招拍挂市场成交的土地基本上位于二三线城市,一线城市比较少,这是平均地价下跌的一个重要原因。与此同时,从紧的土地政策、金融政策并未如预期一样缓和下来,美国次贷危机仍在继续,越来越多的开发商开始放弃观望状态,部分城市打折抛售房地产已成普遍现象。
    为规避风险以及考虑到资金不足等原因,开发商拿地开始转向地价较低的二、三线城市。此外,土地二级市场交易仍然很活跃,以往主要是土地中介运作的土地市场,现在越来越多的土地真实需求由双方开始直接接触。
 
    热点降温
    “3月,全国土地市场开始回落,就连以往热点区域,都出现了明显的降温。”蒋云峰举例,如东莞凤岗镇官井头村地块,总用地面积350147平方米,由三宗小地块组成,其中宗地1规划为商住用地,用地面积128305平方米;宗地2规划为酒店用地,用地面积30152平方米;宗地3规划为商住用地,用地面积191690平方米。
    规划要求特别提出宗地1内须建设占地5420平方米的幼儿园;宗地3内须建设占地5428平方米的幼儿园和占地33217平方米的小学等配套设施。另外还要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
    他向记者点评,该地块位置略显偏远,北临龙平路和官井头水库,南面紧临深圳龙岗,北面和西南面都是工业区,优劣势明显。
    尽管该地块推出时就受到大家的关注,但由于政策环境趋紧,开发商处于观望态度。而且该地块要求地价付款期为3个月,即签订《成交确认书》后3个月内一次性付清所有地价款,同时须缴齐交易服务费;必须以人民币支付,这些要求都提高了竞买的门槛。
    挂牌后,应者只有东莞市益田奥城房地产投资有限公司,并且最后以底价拿到。
 
    北京∶1月“鼎盛”后持续回落
    记者登陆北京市土地储备中心网站了解到,今年1-4月北京分别共成交32宗、6宗、3宗、7宗土地,其中4月成交的7块土地当中,6宗为工业工地,住宅用地仅有一宗,位于昌平区东小口镇的陈营村住宅及配套设施、商业金融用地。
    从数量分布来看,1月份成为土地供应的高峰期,其后的3个月处于回落期。
    蒋云峰表示,虽然北京土地成交萎缩,但招拍挂市场并没有出现很明显的冷场。土地二级市场中,一些囤积土地的公司越发感到压力和风险,但土地的价格没有出现明显的下降。
 
    深圳:住宅用地跌破去年价格
    深圳世联地产策略资源中心人士对中国经济时报记者表示,继今年4月8日,5块地流拍4块之后,4月11日,深圳土地交易中心3块挂牌出让土地再现流拍,3块地中只有一块地以楼面地价1149元/平方米成交。
    自此,深圳政府出让居住用地共流拍6块,总流拍的建筑面积已逾100万平方米。
    深圳中原地产分析人士告诉本报记者,深圳房价回落,高价单位成交低迷,极大影响了开发商拿地的热情。
    今年4月份,深圳共挂牌出让8宗住宅用地,其中仅成交两宗,成交的楼面地价分别为2833元/平方米和1149元/平方米,前者只比临近的2006年9月出让的另一宗住宅用地高约300元/平方米,后者则比2007出让的同区域的另一宗住宅用地低50元/平方米。
    他对记者分析,按目前的房价,2006、2007年出让的一些住宅用地,其住宅出售的利润已经大大缩小,如金地2007年夺得的位于龙华二线拓展区的项目,可售楼面地价在7000元/平方米左右,加上建筑及其他成本,每平方米售价已近万元,而片区目前房价已回落至万元每平方米左右,该项目目前已部分出地面。
    “现行土地政策明显延续了2007年末的政策方向——以存量(闲置囤积土地)保障供应增量,同时通过调整供应结构解决住房问题。” 蒋云峰认为,这种以存量促增量的政策能否成功实施,取决于政策的执行力度够不够。如果执行力不足,囤积土地现象不能得到及时解决,地价就会继续增长,这又加大了囤积土地的吸引力,形成恶性循环。
    另一方面就是经济环境,2007年下半年世界经济出现滑坡趋势目前没有改善的迹象,这可能影响到中国经济的发展速度,减少土地供应的压力。
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